Umowa sprzedaży nieruchomości
Sprzedaż mieszkania, domu czy działki jest ważna tylko wtedy, gdy strony podpiszą ją u notariusza. Dotyczy to także prawa użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W kancelarii przy ul. Morcinka 15-17 przygotowujemy projekt aktu, zanim Państwo do nas przyjdą, więc samo podpisanie przebiega sprawnie.
Forma aktu notarialnego
Kodeks cywilny wymaga, żeby umowa przenosząca własność nieruchomości miała formę aktu notarialnego. Umowa spisana „na kartce” własności nie przenosi, nawet jeśli kupujący zapłacił całą cenę. Przed podpisaniem sprawdzamy księgę wieczystą: kto jest właścicielem, czy są hipoteki, służebności albo wpisane roszczenia osób trzecich. Na koniec notariusz odczytuje akt na głos i odpowiada na pytania obu stron.
Jak to wygląda w praktyce
Najpierw prosimy o podstawowe informacje: dane stron, numer księgi wieczystej, cenę i sposób zapłaty. Mówimy, jakie zaświadczenia trzeba zebrać (spis znajdą Państwo w zakładce Wymagane dokumenty). Kilka dni przed terminem wysyłamy projekt aktu mailem, żeby każda ze stron mogła go spokojnie przeczytać i zgłosić uwagi.
Podpisanie zajmuje zwykle od pół godziny do godziny. Tego samego dnia pobieramy taksę, podatek i opłatę sądową, a wniosek o wpis do księgi wieczystej wysyłamy elektronicznie do sądu.
Umowa przedwstępna, kredyt, depozyt
Jeśli do sprzedaży dojdzie dopiero za kilka miesięcy, strony podpisują zwykle umowę przedwstępną. Zawarta u notariusza daje kupującemu więcej: może on w sądzie domagać się zawarcia umowy właściwej, a swoje roszczenie wpisać do księgi wieczystej.
Przy zakupie na kredyt wpisujemy do aktu terminy wypłaty środków przez bank i ustanawiamy hipotekę. Gdy to sprzedający ma jeszcze kredyt na mieszkanie, część ceny idzie prosto do jego banku. Jeśli strony chcą dodatkowego zabezpieczenia, pieniądze mogą trafić na czas rozliczenia do depozytu notarialnego.
Ile to kosztuje
Rachunek obejmuje taksę notarialną z VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości przy zakupie z rynku wtórnego) i opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki. Przykładowe wyliczenie dla mieszkania za 400 tys. zł jest w zakładce Opłaty notarialne. Dokładną kwotę podamy po rozmowie, jeszcze przed terminem podpisania.
Najczęściej zadawane pytania
Czy umowa sprzedaży mieszkania musi być zawarta u notariusza?
Tak. Sprzedaż własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga aktu notarialnego, w przeciwnym razie umowa jest nieważna. Zwykła umowa pisemna nie przenosi własności, nawet jeśli obie strony ją podpisały, a cena została zapłacona.
Czy umowa przedwstępna musi być notarialna?
Nie musi, ale warto. Przy zwykłej umowie pisemnej, jeśli druga strona się wycofa, można domagać się tylko odszkodowania. Umowa u notariusza pozwala żądać w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej, a roszczenie można wpisać do księgi wieczystej. Wtedy sprzedający nie sprzeda mieszkania komuś innemu bez konsekwencji.
Kto płaci notariusza przy zakupie mieszkania?
Zwykle kupujący. Pokrywa taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe, chociaż strony mogą się umówić inaczej. Podatek i opłaty notariusz pobiera przy podpisaniu aktu i sam przekazuje je do urzędu skarbowego i sądu.
Czy notariusz sam składa wniosek o wpis do księgi wieczystej?
Tak, to jego ustawowy obowiązek. Wniosek trafia do sądu elektronicznie najpóźniej w dniu podpisania aktu. Opłatę sądową pobieramy przy podpisaniu i przelewamy na konto sądu rejonowego.
Ile czeka się na wpis do księgi wieczystej?
Od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od tego, jak obłożony jest dany wydział. Przy sprzedaży własności nieruchomości albo spółdzielczego prawa do lokalu kupujący staje się właścicielem już w chwili podpisania aktu, a wpis tylko to potwierdza. Inaczej jest z użytkowaniem wieczystym: przechodzi ono na kupującego dopiero z wpisem do księgi, ze skutkiem od dnia złożenia wniosku.
Czy przy sprzedaży mieszkania potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Tak, sprzedający musi przekazać je kupującemu, chyba że zachodzi któryś z wyjątków przewidzianych w ustawie. Świadectwo sporządza audytor wpisany do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. W akcie notariusz zaznacza, że dokument został przekazany.
Czy można kupić nieruchomość, jeśli sprzedający ma kredyt hipoteczny?
Można i zdarza się to bardzo często. Sprzedający przynosi zaświadczenie z banku o kwocie zadłużenia i zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie. W akcie zapisujemy, jak zostanie rozliczona cena. Zwykle część pieniędzy kupujący przelewa bezpośrednio na rachunek kredytu sprzedającego.
Czy notariusz może przechować pieniądze do czasu rozliczenia transakcji?
Tak, służy do tego depozyt notarialny. Pieniądze trafiają na rachunek depozytowy kancelarii i są wypłacane dopiero wtedy, gdy spełnią się warunki zapisane w protokole przyjęcia depozytu. Korzystają z tego zarówno kupujący mieszkania, jak i przedsiębiorcy.
Zobacz także
Masz pytania lub potrzebujesz pomocy?
Skontaktuj się z nami!
- 511 450 264
- 32 349 88 65
- kancelaria@notariusz-katowice.biz
- ul. Gustawa Morcinka 15-17, 40-124 Katowice
- pon., śr., pt. 9:00–17:00; wt., czw. 10:30–18:30